Como aprovar obra em assembleia: roteiro para impermeabilização

Por Edivaldo Rodrigues Soares, fundador da Hidequel Impermeabilização

Publicado em 28 de outubro de 2026 · Atualizado em 28 de outubro de 2026 · 7 min de leitura

Para aprovar obra em assembleia, o síndico precisa mostrar três coisas: de onde vem a água, o que acontece se nada for feito e quanto custa cada proposta comparada item por item. A apresentação deve caber em poucos slides, com fotos, documentos e uma pergunta clara para votação. Abaixo está um roteiro completo e um modelo de apresentação para a impermeabilização.

Resumo

Pelo Código Civil, obra necessária pode ser feita pelo síndico, mas obra urgente e de valor alto deve ser comunicada à assembleia, e a não urgente de valor alto precisa de autorização dela.
A assembleia aprova com mais facilidade quando vê a causa confirmada, fotos da infiltração e o risco de esperar.
Leve pelo menos três propostas comparadas no mesmo formato: sistema, preparo, teste de 72 horas, ART e garantia.
Feche a apresentação com uma pergunta objetiva para votação e a forma de pagamento já desenhada com a administradora.

Quando a obra precisa passar pela assembleia

Nem toda impermeabilização precisa de votação, mas quase toda obra grande deveria passar pela assembleia. O Código Civil, no artigo 1.341, separa as obras pelo tipo e pelo peso no caixa do condomínio.

Tipo de obra	Exemplo em impermeabilização	O que a lei pede
Necessária, sem gasto excessivo	Reparo localizado num ralo da cobertura	O síndico pode fazer sem autorização
Necessária, urgente e de valor alto	Laje vazando sobre apartamentos na chuva	Pode começar, mas a assembleia deve ser convocada logo em seguida
Necessária, não urgente e de valor alto	Refazer toda a impermeabilização da garagem	Só depois de autorização da assembleia
Útil	Impermeabilizar para criar um terraço de uso comum	Voto da maioria dos condôminos

A convenção do condomínio pode trazer regras próprias de valor e de quórum. Confira com a administradora antes de montar a pauta, porque um edital mal redigido pode anular a votação.

O que preparar antes da assembleia

A preparação decide a votação: quem chega com a causa confirmada e propostas comparadas raramente sai sem aprovação. Separe o material em três blocos.

Diagnóstico da causa

O diagnóstico é o primeiro documento porque responde à pergunta que todo condômino faz: "tem certeza de que o problema é esse?". Um relatório com fotos, pontos de entrada da água e testes feitos encerra essa discussão.

Propostas comparáveis

Peça a todas as empresas o mesmo escopo: área, sistema, preparo, reforços, teste de 72 horas, proteção, ART e garantia. Monte uma tabela única para que os condôminos comparem itens, não só o valor final.

Plano financeiro

Defina com a administradora de onde sai o dinheiro: fundo de reserva, taxa extra ou parcelamento. Levar duas opções prontas evita que a assembleia aprove a obra e trave na forma de pagamento.

Modelo de apresentação para o síndico

Uma boa apresentação para aprovar a impermeabilização tem oito telas e responde às dúvidas na ordem em que elas surgem. Use este roteiro como modelo e troque os dados pelos do seu prédio.

O problema. Uma foto do teto manchado ou da goteira e a lista de unidades e áreas afetadas.
A causa. O resultado do diagnóstico: de onde a água entra e como isso foi confirmado.
O risco de esperar. O que piora com o tempo: armadura do concreto, reboco, pintura, novas reclamações e possíveis indenizações.
A solução técnica. O sistema indicado, em linguagem simples, e por que ele serve para essa área.
O comparativo. A tabela das propostas lado a lado, com os mesmos itens em cada coluna.
Os documentos. ART, teste de estanqueidade de 72 horas, relatório com fotos e garantia por escrito de cada empresa.
O dinheiro. Valor, forma de pagamento e impacto na cota de cada unidade.
A pergunta para votação. Uma frase objetiva, como "Aprovar a impermeabilização da laje de cobertura pela proposta B, paga em parcelas pelo fundo de reserva".

Como montar cada tela

Cada tela deve ter um título que já diga a conclusão, uma foto ou tabela e no máximo três linhas de texto. Em vez de "Diagnóstico", escreva "A água entra pelo ralo da cobertura, e não pela fachada".

Imprima a tabela comparativa e a pergunta de votação numa folha para cada condômino presente. Quem acompanha pelo papel faz menos perguntas repetidas e decide mais rápido. Envie o mesmo arquivo junto com o edital, para quem não puder ir.

Coloque o comparativo no meio, não no começo. Quem vê o preço antes de entender o risco tende a votar pelo valor mais baixo, e não pela proposta mais completa.

Objeções mais comuns e como responder

As objeções em assembleia se repetem de prédio para prédio, e quase todas têm resposta em um documento. Prepare-se para estas.

Objeção do condômino	Resposta curta	Documento que comprova
"Já pagamos isso e voltou a vazar."	Desta vez a causa foi confirmada antes de orçar.	Relatório de diagnóstico
"Dá para fazer só um remendo."	A água anda por baixo do sistema e reaparece em outro ponto.	Fotos da área e laudo da causa
"Essa proposta é mais cara."	Ela inclui itens que as outras deixam de fora.	Tabela comparativa item por item
"Quem garante que vai funcionar?"	O teste de 72 horas é feito antes de fechar a área.	Registro do teste de estanqueidade
"E se der problema depois?"	Há responsável técnico e garantia por escrito.	ART e termo de garantia

Como conduzir a votação no dia

No dia da assembleia, o síndico deve apresentar, abrir para perguntas e votar exatamente o que está no edital. Desviar da pauta é o erro que mais gera contestação depois.

Confira se o edital cita a obra, a área e a forma de pagamento.
Convide a empresa escolhida pelo conselho para responder às dúvidas técnicas, se a convenção permitir.
Registre na ata a proposta aprovada, o valor, a forma de pagamento e quem assina o contrato.
Anote na ata que a obra terá ART, teste de 72 horas e garantia por escrito.
Combine como os moradores serão avisados sobre o uso das áreas comuns durante a obra.

Depois da aprovação: o que o síndico acompanha

Depois de aprovada, a obra precisa de acompanhamento e de prestação de contas. Os condôminos que votaram querem ver que o dinheiro virou resultado.

Peça à empresa fotos de cada etapa, o registro do teste de 72 horas e a entrega da garantia e da ART. Esses documentos fecham a prestação de contas e entram no arquivo do prédio para a manutenção prevista na NBR 5674. Para entender o papel da ART nesse pacote, leia o guia sobre impermeabilização precisa de ART.

O mesmo roteiro serve para outros tipos de imóvel com decisão coletiva. Lojas no térreo e galpões alugados têm desafios próprios, explicados nos guias sobre infiltração em loja e sobre telhado de galpão vazando.

Conheça a impermeabilização para condomínio com relatório pronto para assembleia e veja mais guias sobre síndicos, administradoras e empresas.

Perguntas frequentes sobre aprovar obra em assembleia

O síndico pode fazer a impermeabilização sem assembleia?

Pode, se a obra for necessária e não tiver gasto excessivo. Se for urgente e cara, pode começar, mas deve convocar a assembleia logo em seguida; se não for urgente e for cara, precisa de autorização antes.

Quantas propostas levar para a assembleia?

O costume é levar pelo menos três, todas com o mesmo escopo. Mais importante que o número é que os itens sejam comparáveis.

Qual o quórum para aprovar obra de impermeabilização?

Depende do tipo de obra e da convenção. Obra útil pede maioria dos condôminos; obra necessária de valor alto pede autorização da assembleia nos termos da convenção.

O que deve constar na ata da assembleia?

A proposta aprovada, o valor, a forma de pagamento, quem assina o contrato e os documentos exigidos, como ART, teste de 72 horas e garantia.

A Hidequel entrega material para a apresentação?

Sim. O síndico recebe relatório com fotos e proposta item a item, com ART, teste de 72 horas e garantia de 5 anos por escrito, prontos para o conselho e a assembleia.

Veja como funciona a impermeabilização para condomínio.