Quem paga infiltração no último andar: condomínio ou morador?

A regra geral: quem cuida da origem paga o reparo

A regra geral é que paga quem é responsável pela parte do prédio de onde a água sai. Isso vale para o conserto da origem e, em geral, para o dano causado no apartamento atingido.

O Código Civil divide o prédio em partes exclusivas, que são as unidades, e partes comuns, como estrutura, telhado, laje de cobertura e redes gerais (art. 1.331). Ele também atribui ao síndico a tarefa de cuidar da conservação das partes comuns (art. 1.348). Já a despesa de uma parte comum usada só por um ou alguns condôminos fica com quem se serve dela (art. 1.340).

No último andar, a pergunta prática é uma só: a água vem de cima, de uma área do condomínio, ou de algo que pertence ou serve a uma unidade? A convenção do condomínio pode detalhar casos específicos, por isso leia o texto dela com a administradora antes de fechar a posição.

Quem paga, conforme a origem da água

A tabela resume a responsabilidade mais comum para cada origem de infiltração no último andar. Ela é uma orientação geral e não substitui a leitura da convenção nem uma consulta jurídica.

Base: Código Civil, arts. 1.331, 1.340 e 1.348, e orientação do SíndicoNet sobre infiltração entre apartamentos.

O caso mais disputado: a cobertura privativa

A cobertura privativa é o caso que mais gera conflito, porque a laje é estrutura do prédio, mas só um morador usa a área de cima. A resposta depende da matrícula do imóvel, da convenção e do que causou a falha.

Primeiro, veja o que diz a matrícula

Se o terraço faz parte da unidade na matrícula, a impermeabilização dele tende a ser do proprietário. Se é área comum cedida para uso exclusivo, a despesa costuma seguir o art. 1.340, ou seja, também fica com quem usa, salvo regra diferente na convenção.

Depois, veja se houve obra do morador

Piscina, jardineira, churrasqueira, troca de piso ou furos para toldo podem romper a impermeabilização original. Nessas situações, a responsabilidade pelo dano pende para quem fez a obra. A NBR 16280, norma de reformas em edificações, exige que obras em unidades sejam comunicadas ao condomínio com plano e responsável técnico, e esse registro ajuda a esclarecer o que mudou na laje.

Roteiro do síndico quando o último andar reclama

O síndico deve agir rápido e documentar cada passo, mesmo antes de saber quem paga. Esse roteiro protege o condomínio e o morador.

1. Registre a reclamação por escrito, com data, fotos do teto e descrição de quando a água aparece.
2. Vistorie a cobertura e o apartamento atingido no mesmo dia, se possível depois de uma chuva.
3. Separe chuva de cano. Mancha que cresce na seca indica tubulação; mancha que piora com chuva indica laje, calha ou rufo.
4. Contrate o diagnóstico da origem, com relatório e fotos, antes de qualquer obra.
5. Leia a convenção com a administradora e defina a responsabilidade com base no relatório.
6. Peça propostas comparáveis e leve à assembleia, quando a obra for do condomínio.

Enquanto a responsabilidade não é definida, medidas de contenção não devem esperar. Limpar ralos e calhas da cobertura, desligar a energia de luminárias molhadas e proteger móveis do apartamento atingido evitam que o dano cresça e que a conta final fique maior para quem vier a pagar.

Quando a mancha indica cano, a localização do vazamento é feita pela equipe de caça vazamento do site irmão, que também trata da questão de quem paga em vazamentos de tubulação.

Que documentos encerram a discussão

Os documentos que encerram a discussão são os que mostram a origem com fotos e datas. Sem eles, morador e condomínio ficam presos em versões diferentes.

• Relatório de diagnóstico com fotos da origem e do caminho da água.
• Resultado do teste de estanqueidade de 72 horas na laje, quando feito.
• Histórico de manutenção da cobertura, exigido pelo plano previsto na NBR 5674.
• Comunicações de obra da unidade de cobertura, conforme a NBR 16280.
• ART da obra de impermeabilização, que registra o responsável técnico pelo serviço.

Entenda por que exigir esse documento no guia: ART condomínio.

Depois de definir quem paga: como contratar a obra

Definida a responsabilidade, a obra deve ser contratada com proposta detalhada e comparável. Isso vale tanto para o condomínio quanto para o morador da cobertura.

Peça que cada empresa descreva sistema, preparo, teste de 72 horas, proteção, garantia por escrito e o que fica fora do preço. O guia como comparar orçamentos de impermeabilização traz o checklist item por item. A Hidequel atende condomínios com diagnóstico, ART, relatório com fotos e garantia de 5 anos por escrito: veja a página Impermeabilização para condomínio com relatório pronto para assembleia. Outros temas estão nos Guias sobre síndicos, administradoras e empresas.