Caixa d'água do condomínio vazando: passo a passo para o síndico

Primeiro passo: confirmar que o vazamento é da caixa

O primeiro passo é confirmar se a água sai pelas paredes e pelo fundo da caixa ou por outra peça do sistema. Boia travada, extravasor escorrendo e cano furado parecem vazamento do reservatório, mas se resolvem de outro jeito.

Para os casos de cano, a Hidequel usa as técnicas de caça vazamento do site irmão antes de propor qualquer obra no reservatório.

Passo a passo do síndico nas primeiras 48 horas

Nas primeiras 48 horas, o síndico precisa proteger pessoas e instalações, registrar o problema e medir a perda. Com isso em mãos, qualquer empresa avalia mais rápido e com mais precisão.

1. Cheque a parte elétrica. Se há água perto do quadro ou das bombas, chame o eletricista e desligue o circuito afetado.
2. Fotografe tudo com data: a caixa por fora, a laje embaixo, a casa de bombas e o apartamento afetado, se houver.
3. Faça o teste de nível. Com a bomba desligada e fora do horário de consumo, marque o nível e confira depois de algumas horas.
4. Converse com o zelador sobre a última limpeza da caixa e qualquer reparo recente.
5. Peça avaliação técnica que diga a origem da água e o que precisa ser feito, por escrito.
6. Informe o conselho e, se a obra for urgente e de valor alto, prepare a assembleia.

O Código Civil, no art. 1.341, permite que o síndico faça reparos necessários sem aprovação prévia; quando são urgentes e de valor alto, ele deve dar ciência à assembleia logo em seguida. Confira as regras da convenção do seu prédio.

Plano de abastecimento: como o prédio fica com água

O plano de abastecimento define de onde vem a água enquanto o reservatório com problema está fora de uso. Ele precisa estar pronto antes de fechar qualquer registro.

A obra no reservatório elevado segue a cura e o teste de carga indicados pelo fabricante do produto, por isso o plano precisa cobrir todos esses dias, não só a aplicação.

Como avisar os moradores: modelo de comunicado

O aviso aos moradores deve sair antes de esvaziar a caixa e dizer o que acontece, quando e o que muda no dia a dia. Comunicado vago gera mais reclamação que o próprio vazamento.

Use este roteiro, adaptando ao seu prédio:

1. O que aconteceu: "Identificamos perda de água no reservatório superior, confirmada por avaliação técnica."
2. O que será feito: "A célula A será esvaziada e impermeabilizada; a célula B continuará abastecendo os apartamentos."
3. Quando: datas de início e de fim previstas, informadas pela empresa contratada.
4. O que muda para você: possível queda de pressão, horários de economia e pedido para evitar lavagens grandes.
5. Segurança da água: "O produto usado é indicado para água potável e o reservatório será lavado antes de voltar ao uso."
6. Quem procurar: nome e telefone do síndico ou da administradora.

Publique no quadro de avisos, no elevador e no grupo do prédio. Repita o aviso um dia antes de fechar o registro e no dia em que a água voltar ao normal.

Como deve ser o reparo da caixa d'água

O reparo correto da caixa d'água é uma impermeabilização interna completa da célula afetada, não um remendo no ponto que vaza. A água anda por baixo do revestimento velho e aparece longe de onde entrou.

• Esvaziamento e limpeza, com remoção do revestimento solto.
• Tratamento de trincas, cantos e passagens de tubo.
• Aplicação de sistema indicado para água potável, com ficha técnica anexada.
• Cura conforme o fabricante e teste de carga de 72 horas.
• Lavagem, liberação para consumo e relatório com fotos.

Entrar em reservatório é trabalho em espaço confinado, regulado pela NR-33. A equipe precisa de procedimento, ventilação e vigia do lado de fora.

Erros que fazem o vazamento da caixa voltar

O vazamento volta, na maioria das vezes, por pressa ou por remendo. Os erros abaixo aparecem com frequência em reservatórios de condomínio já reparados antes.

• Encher a caixa antes do fim da cura indicada na ficha do produto, para "devolver a água logo".
• Aplicar produto novo sobre revestimento velho e solto, sem remover o que descola.
• Tratar só a parede que mancha e esquecer o fundo e as passagens de tubo.
• Pular o teste de carga e descobrir a falha com o prédio já abastecido.

Peça que a proposta diga, item por item, como cada um desses pontos será tratado. É o que permite comparar empresas pelo serviço, e não só pelo valor final.

E se a cisterna também estiver perdendo água

Se a cisterna também perde água, vale avaliar os dois reservatórios de uma vez e fazer a obra em sequência. Assim o condomínio aprova um único plano e o prédio nunca fica com os dois fora de uso.

A cisterna enterrada tem sinais próprios, como nível que sobe depois da chuva. O guia sobre cisterna com vazamento mostra os testes, e o guia: preço impermeabilização cisterna explica o que pesa no orçamento. Há mais conteúdo nos guias sobre caixa d'água, cisterna e piscina.